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老龄地产:郊区VS市区

2019-10-31 15:31:33 来源:湖江新闻 作者:网站编辑 阅读:447次

老年中国

文/李佳

作者是盘古智库老龄化社会研究中心副主任兼研究员。

老年群体的日益增多和对适宜老年居住环境的实际需求,引起了企业对老年房地产投资的关注和热情。竞争者不仅包括万科、绿城、保利和远洋运输等房地产开发商,还包括中国人寿、中国平安和泰康人寿等保险公司,以及中信国安、同仁堂和北港集团等综合性集团。与此同时,一些外国机构也对中国市场持乐观态度,并在布子开展业务。例如,欧洲最大的老年康复集团,由法国保亭集团在南京成立的欧洲保亭林仙国际护理中心,以及由澳大利亚护理社区最大的所有者、经营者和开发商联合皇家集团在上海成立的溥仪回族护理社区项目。

从这些企业规划的老年房地产项目来看,有一个普遍现象,即选址和郊区规模建设。

让我们谈谈郊区的位置。与城市地区相比,一方面,郊区的地价相对较低,可以获得数百英亩的土地。另一方面,环境更好,空气新鲜,自然环境优美,它有一个自然的老年人保健概念。因此,很容易理解,老年房地产用地更频繁地出现在郊区。

此外,规模建设。与市区相比,周边郊区设备简陋,缺乏医疗和购物资源,更不用说分散在全市的文化和教育资源。因此,企业往往选择大规模经营,独立或联合建设相应的配套设施。特别是,他们建造或引进医院、超市、文化和体育场馆等。根据老年人的日常需求,如医疗、购物、运动和休闲,这些都是老年人最关心的。

理论上,老年房地产项目的选择是一种双赢的方式。对于当地来说,项目的规模可以带动当地的整体发展。对于企业来说,项目的投入成本降低,利润模型增加。对于个人来说,以不方便的运输和等待项目成熟为代价,你可以换来更低的成本。此外,国外也有许多这样的老年房地产项目。

然而,在国内实践中,这种项目模式带来了各种问题。对地方而言,企业不是政府,很难具备中长期系统规划能力和可持续建设能力。对于企业来说,项目的投入成本已经降低,但总成本却大大增加了。企业利润模式的增加需要多种经营能力。市场上确实有许多成功的模式,但是从失败中可以吸取更多的教训。特别是,中国目前正处于老有所养、老有所富的阶段。老龄服务等相关产业仍处于起步阶段。对需求和供给的研究仍在探索过程中,尚未形成明确的产业模式。对个人来说,企业的风险无疑会加剧个人的风险。一旦企业出现问题,个人将在生活中遇到一系列困难。此外,郊区交通不便的自然不利条件会加剧这一困难。

面对这些问题,大型企业可以凭借强大的财务实力来维持和推进项目。然而,中小企业,即使是具有一定规模的企业,由于前期投资较少,后期产出预期较高,也容易进入“深坑”,遇到融资困难、经营困难等各种困难。

那么,老年房地产的出路在哪里?市区比郊区好吗?

首先,虽然城市地区很难获得土地,而且面积往往有限,但城市地区交通便利,设施齐全,配套设施成熟。尽管投入成本相对较高,但总体成本是有效的。

其次,与郊区项目规模相比,城市项目的相对小型化可以给企业更强的控制力,更好地发挥其专业优势。

第三,与在郊区创造新生活相比,老年房地产需要更多地融入城市生活。在家和附近养老不仅是生活的传统,也是生活的真正需要。

第四,与郊区相比,城市老年房地产项目的建设对各类企业更具吸引力。企业在各个专业领域的积极参与可以更好地形成服务平台,促进各种盈利模式的快速形成。

荷兰鹿特丹的生活公寓就是一个生动的例子。它位于一个成熟的社区,有完整的生活设施,如餐馆和超市。它更像购物中心的升级版。附近的人会去超市和跳蚤市场购物,邀请朋友吃饭,带孩子们去玩。这种良性互动使居住公寓和周围社区联系紧密。各种社会福利和商业组织都愿意来这里举办各种活动。贝娅特丽克丝·威廉明娜·阿姆加德和各级政府官员也经常访问这里。良好的社会效益和发展资金的快速回流使得生活公寓迅速普及。

我们也可以大胆想象如果老年房产和购物中心结合起来会发生什么。当年轻人周末带孩子去上课时,他们可以先带孩子去教室,然后上楼去看老人。老年人的各种餐饮和购物需求都可以真正保持在室内。培训机构也可以在工作日为老年人提供教育课程。这样,商场可以获得更多的客流,各类企业可以通过更专业、更全面的服务获得更多的利润。

今天,我们可能很难想象这样的场景。这就像我们很难想象开车送餐馆和教育机构去购物中心一样。然而,随着老龄化的加深,我相信这种场景肯定会出现。

郊区和城市,是“大而全”还是“小而美”?老年房地产的发展需要我们反思和深化。

来源:中国商业新闻

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